房地產開發商什么時候確定收入

要確認收入,并先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額. ? ? ?

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第六條

企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入,應確認為銷售收入的實現,具體按以下規定確認:

(一)采取一次性全額收款方式銷售開發產品的,應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日,確認收入的實現.

(二)采取分期收款方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現.付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.

(三)采取銀行按揭方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額,其首付款應于實際收到日確認收入的實現,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現.

(四)采取委托方式銷售開發產品的,應按以下原則確認收入的實現:

1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的,應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現.

2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的,屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議,或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的,如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格,則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現;如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格,以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的,則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現.

3.采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的,屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議,或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的,如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價,則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現,企業按規定支付受托方的分成額,不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的,則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現.屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的,則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現.

4.采取包銷方式委托銷售開發產品的,包銷期內可根據包銷合同的有關約定,參照上述1至3項規定確認收入的實現;包銷期滿后尚未出售的開發產品,企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現.

第九條 規定,企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額.開發產品完工后,企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額.

在年度納稅申報時,企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料.

銷售開發產品在同時滿足下列條件時:

1、公司確認銷售房地產開發產品收入,房產完工并驗收合格,簽訂了銷售合同并履行了合同規定的義務,即開發產品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方,公司不再保留通常與所有權相聯系的繼續管理權,也不再對已售出的商品實施有效控制, 收入的金額能夠可靠地計量,相關的經濟利益很可能流入,且相關開發項目已發生或將發生的成本能夠可靠地計量

2、分期收款銷售開發產品,在同時滿足下列條件時,公司按照應收的合同或協議價款的公允價值確定收入金額,房產完工并驗收合格,簽訂了分期收款銷售合同并履行了合同規定的義務,相關的經濟利益很可能流入,且相關開發項目已發生或將發生的成本能夠可靠地計量.應收的合同或協議價款與其公允價值間的差額,在合同或協議期間內采用實際利率法進行攤銷,計入當期損益.

3、出售自用房屋在同時滿足下列條件時,公司確認銷售收入,自用房屋所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方,公司不再保留通常與所有權相聯系的繼續管理權,也不再對已售出的商品實施有效控制,收入的金額能夠可靠地計量,相關的經濟利益很可能流入;且相關房屋的成本能夠可靠地計量.

4、代建房屋和工程業務在同時滿足下列條件時,公司采用完工百分比法確認代建房屋和工程業務營業收入,代建房屋和工程簽訂有不可撤銷的建造合同,與代建房屋和工程相關的經濟利益能夠流入企業, 代建房屋和工程的完工進度能夠可靠地確定;且代建房屋和工程有關的成本能夠可靠地計量.

5、出租物業按租賃合同、協議約定的承租日期(有免租期的考慮免租期)與租金額,在相關租金已經收到或取得了收款的證據時確認出租物業收入的實現.

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