根據國稅發〔2006〕187號文件第三條第一項規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定。

　　2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

一、對收入的認識

　　房管局與貴公司的調換協議書就是轉讓協議書，轉讓價款應該包括(安置房+現金收入)。

　　安置房部分應該做為視同銷售收入(請參考會計準則第7號-非貨幣性交易，企業所得稅法實施條例第13條)。我覺得稅務局的主張的對的。

二、如何交稅

　　那么我覺得針對這個業務，關鍵還是如何交稅的問題。

　　1、我記得如果是政策性搬遷，就免征營業稅及附加稅、土地增值稅。所以這一塊應該不產生稅金。

　　2、契稅應該也有免稅名減稅的優惠，這一塊各個地方都不一樣，所以請咨詢當地的房管局。

　　3、企業所得稅：這個就是問題了。按新政策，貴公司得到的房款部分(視同銷售部分)應該是免稅的。現金部分應做為當年的營業外收入了。是不是交稅得看一看當年你們有沒有利潤了。

　　這里的最關鍵問題是如何得到政策性搬遷認可。

　　好像是1、應該有縣以上政府的規劃文件。2、補償收入必須從財政局劃撥過來。3、必須有評估報告。

　　1、對這一項經濟利益的取得目前較常見的有以下幾種處理方式：

　　(1)掛賬不處理。

　　在收到拆遷補償費時記入“其他應付款”科目，形成的拆(搬)遷費用、重置資產費用直接沖減“其他應付款”，余額掛賬不處理。

　　(2)增加企業資本公積。

　　視為接受捐贈直接記入“資本公積”，發生的拆(搬)遷費用直接計入當期損益，重置資產計入固定資產，但不能真實反映當期利潤水平。

　　(3)沖減新購建資產的入賬價值。

　　在拆(搬)遷后重新購置資產時，將收到的拆遷補償費直接沖減重置資產成本。這種方法不能真實反映資產的原始價值，而且一旦補償費大于重置資產購置成本時，沒有規定重置資產的原值該如何計量。

　　(4) 作為“補貼收入”入賬。在收到拆遷補償費時一律作為“補貼收入”，以便于年底進行所得稅調整，但這種處理缺乏依據。

　　(5)不入賬。有的單位在收到拆遷補償費后，誤認為該筆款項無需核銷，將其列入單位“小金庫”。

　　2、根據財政部《關于企業收到政府撥給的搬遷補償費有關財務處理問題的通知》[財企(2005)123號]的規定，拆遷補償費是指因拆(搬)遷事件的發生而對舊資產清理、毀損、報廢損失和拆(搬)遷各項費用的補償以及新資產重置成本的補助。

　　其具體內容包括： 因拆(搬)遷而清理的固定資產的凈損失; 因拆(搬)遷而發生的拆卸、運輸、安裝調試費用; 作為資產單獨入賬的土地使用權; 拆(搬)遷期間的停工損失; 不再重置時安置職工的費用支出; 同拆(搬)遷有關的其他費用支出。

　　3、拆遷補償費按行為主體可分為兩類： 一是由政府直接出面實施的拆(搬)遷行為而給予補償的為政府行為，如為調整城市布局而進行的企業(單位)整體搬遷、道路改擴建等，多具有公益性; 二是非政府行為的拆遷，主要由房地產開發公司進行房產開發而有償占用土地等，盈利性是其主要特點。

　　而企業會計準則規定，收入是從日常活動中產生，而不是從偶發事項中產生。只有向其他單位提供產品或勞務，取得經濟利益流入，且流入額能夠計量才能確認收入。拆遷補償費的取得不是從日?；顒又挟a生的，而是從偶發事項中產生的;且并未向其他單位提供產品或勞務，只是一種損失的補償。因此，拆遷補償費并不符合收入確認原則。

　　4、而政府主導性拆遷補償費的取得又有兩種情況：

　　第一種情況是被拆(搬)遷企業直接從政府取得，具有政府的拆(搬)遷通知、確定拆遷補償費金額的政府批文、付款人為財政專戶的進賬單，這種情況下應將拆遷補償費視同為政府撥款;

　　間接從政府辦的“開發公司”、“城投公司”取得，這些公司在拆遷補償費的給付過程中只起到“代收代付”作用，并未在給付拆遷補償費這一實施過程中謀利，“開發公司”、“城投公司”取得拆遷補償費時付款人仍為財政專戶，同時，被拆(搬)遷企業具有政府的拆(搬)遷通知、確定拆遷補償費金額的政府批文的，也可將拆遷補償費視同為政府撥款。

　　第二種情況是從專業拆遷公司，或從政府辦的“開發公司”、“城投公司”取得，但在拆遷補償費的給付過程中，該公司通過與被拆(搬)遷企業協商確定補償金額，并且有一定的商業性，使被拆(搬)遷企業不能取得記載有明確拆遷補償費金額的政府批文的，雖有政府的拆(搬)遷通知，也不能將拆遷補償費視做政府撥款，應同非政府主導性拆遷補償費一樣視為出讓資產取得的補償。

　　5、對于可視為政府撥款的拆遷補償費可進行以下會計處理。

　　取得拆遷補償費時， 借：銀行存款 貸：專項應付款

　　將被拆除的固定資產轉入清理時， 借：固定資產清理 累計折舊 貸：固定資產

　　支付清理費用時 借：固定資產清理 貸：銀行存款(應付工資等)

　　取得變價收入時 借：銀行存款 貸：固定資產清理

　　清理凈損失沖銷拆遷補償費時 借：專項應付款 貸：固定資產清理

　　重置資產入賬時 借：固定資產 貸：銀行存款

　　同時將拆遷補償費轉作資本公積 借：專項應付款 貸：資本公積——撥款轉入

　　發生的拆(搬)遷費用及重新安裝資產的安裝調試費用時 借：專項應付款 貸：銀行存款

　　取得的拆遷補償費有節余的 借：專項應付款 貸：資本公積——撥款轉入

　　拆遷補償費不足的，應將“專項應付款”的借方余額轉入當期損益 借：營業外支出 貸：專項應付款

　　對于非政府主導性拆遷補償費可進行以下會計處理。

　　6、非政府主導性拆遷補償費應視為企業轉讓無形資產和相關固定資產所得的款項，應當在扣除所清理或報廢的資產的賬面價值及其他因拆(搬)遷而發生的費用后，將余額計入當期損益。

　　但確有證據表明所收到的拆遷補償費金額顯著高于(即超出額比例在50%以上)所清理、報廢的固定資產的公允價值與相關拆(搬)遷費用之和的，可將資產的公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，而超過公允價值的那部分顯著差額視同為其他企業所給予的與重新購建新資產相關的捐贈，記入“資本公積——接受捐贈”。