個人轉讓住房，以轉讓方取得的全部價款和價外費用為計稅依據，按“銷售不動產”稅目計算繳納。《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定，個人轉讓住房價格明顯偏低并無正當理由的，主管稅務機關可按下列順序確定其營業額：

　　1.按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定。

　　2.按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定。3.按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×(1+10%)÷(1-5%)，房屋成交價格按購房合同價格、契稅完稅證載明價格、收付款憑單等材料為準。

　　《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。根據《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅〔2009〕157號)規定，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅。個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　一、根據《國務院關于修改<中華人民共和國個人所得稅法實施條例>的決定》(中華人民共和國國務院令第600號)第二十二條規定：“財產轉讓所得，按照一次轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，計算納稅。”

　　二、根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)規定：“一、對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

　　二、對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

　　(一)房屋原值具體為：

　　1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

　　2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

　　3.經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。

　　4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。

　　已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價(或標準價)購買的公有住房。

　　經濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規定的標準確定。

　　5.城鎮拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)和《建設部關于印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》(建住房〔2003〕234號)等有關規定，其原值分別為：

　　(1)房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費;

　　(2)房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費;

　　(3)房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額;

　　(4)房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

　　(二)轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　(三)合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

　　1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：

　　(1)已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%;

　　(2)商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復扣除裝修費用。

　　2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

　　3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

　　本條規定自2006年8月1日起執行。

　　三、納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級稅務局或者省級稅務局授權的地市級稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定。”

　　三、根據《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規定：“四、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。”