根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)第十九條第一項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　答，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細(xì)則相關(guān)規(guī)定：

　　轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

　　轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時，出現(xiàn)以下三種情形該如何確認(rèn)土地增值稅收入呢?

　　情形一、全額開具商品房銷售發(fā)票

　　某房地產(chǎn)有限公司銷售給甲公司一棟商用辦公樓，合同總金額1200萬元(不含稅)，發(fā)票開具不含稅金額也是1200萬元，但甲公司尚有100萬元的購房款一直未支付。那么在進(jìn)行土地增值稅清算時，該房地產(chǎn)公司收入額應(yīng)按多少確認(rèn)?

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規(guī)定：

　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。

　　該房地產(chǎn)公司銷售的商品房雖然未全額收到購房款，但因按全額開具了商品房發(fā)票，因此應(yīng)按照不含稅價格1200萬元確認(rèn)土地增值稅收入。

　　情形二、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票

　　某房地產(chǎn)有限公司銷售了兩套商品房，甲套商品房合同金額200萬元(不含稅)，由于客戶只交了首付款30%，因此發(fā)票也只開了60萬元;乙套商品房合同金額150萬元(不含稅)，客戶同樣只交了首付款30%，但該房地產(chǎn)公司尚未開具發(fā)票。那么在進(jìn)行土地增值稅清算時，針對甲、乙兩套商品房收入額應(yīng)按多少確認(rèn)?

　　根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規(guī)定：

　　未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

　　因此，該房地產(chǎn)有限公司銷售的甲乙兩套商品房，合同總金額合計350萬元(不含稅)，雖然客戶只交了首付款，房地產(chǎn)公司僅開具了部分發(fā)票，但在進(jìn)行土地增值稅清算時，按上述規(guī)定，則應(yīng)按照合同約定的總金額350萬元(不含稅)確認(rèn)為土地增值稅收入。

　　情形三、銷售合同面積與實際測量面積不一致

　　某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與客戶簽訂商品房銷售合同，銷售合同所載商品房面積為120平方米，房屋達(dá)到交付條件后，經(jīng)有關(guān)部門實際測量后發(fā)現(xiàn)面積為126平方米，針對該問題經(jīng)與客戶協(xié)商后，客戶補繳了6萬元(不含稅)的購房款。那么，針對客戶補繳的6萬元(不含稅)購房款在土地增值稅清算時收入額如何確認(rèn)?

　　根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規(guī)定：

　　銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

　　因此，該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收到的客戶補繳的6萬元(不含稅)購房款，在土地增值稅清算時應(yīng)予以調(diào)整。

　　一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第138號)第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。”

　　二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字〔1995〕6號)第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。”

　　三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規(guī)定：“一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題

　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。”

　　四、根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條第一款規(guī)定：“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。”

　　第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。

　　本通知自2016年5月1日起執(zhí)行。”