個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以轉(zhuǎn)讓方取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)算繳納。《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房?jī)r(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：

　　1.按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定。

　　2.按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定。

　　3.按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×(1+10%)÷(1-5%)，房屋成交價(jià)格按購(gòu)房合同價(jià)格、契稅完稅證載明價(jià)格、收付款憑單等材料為準(zhǔn)。

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅〔2003〕16號(hào))規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2009〕157號(hào))規(guī)定，自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》【國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)】的規(guī)定，從2005年6月1日起按下列規(guī)定執(zhí)行稅收政策：

　　(1)個(gè)人購(gòu)買住房(包括普通住房和非普通住房)在2年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的，一律按實(shí)際銷售金額全額依5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　(2)個(gè)人購(gòu)買住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，按下列規(guī)定征免營(yíng)業(yè)稅：

　　①個(gè)人銷售普通住房的免征營(yíng)業(yè)稅。

　　②個(gè)人銷售非普通住房的按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請(qǐng)直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。

　　歡迎您再次提問。