個人轉(zhuǎn)讓住房，以轉(zhuǎn)讓方取得的全部價款和價外費用為計稅依據(jù)，按“銷售不動產(chǎn)”稅目計算繳納?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房價格明顯偏低并無正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)可按下列順序確定其營業(yè)額：

　　1.按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定。

　　2.按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定。

　　3.按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+10%)÷(1-5%)，房屋成交價格按購房合同價格、契稅完稅證載明價格、收付款憑單等材料為準。

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2009〕157號)規(guī)定，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　根據(jù)國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》【國稅發(fā)[2005]89號】的規(guī)定，從2005年6月1日起按下列規(guī)定執(zhí)行稅收政策：

　　(1)個人購買住房(包括普通住房和非普通住房)在2年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的，一律按實際銷售金額全額依5%的稅率繳納營業(yè)稅。

　　(2)個人購買住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，按下列規(guī)定征免營業(yè)稅：

　　①個人銷售普通住房的免征營業(yè)稅。

　?、趥€人銷售非普通住房的按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業(yè)稅。

　　上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機關(guān)咨詢。

　　歡迎您再次提問。