房屋買賣稅如何計算是許多購房者關(guān)注的問題，本文主要分析了房屋買賣稅的計算公式，并結(jié)合具體的數(shù)據(jù)例子進(jìn)行分析計算。

　　房屋買賣稅的計算公式

　　買方：

　　1、契稅：1.5%×總房價(普通住宅)非普通住宅3%×總房價

　　2、交易手續(xù)費：2.5元×建筑面積

　　3、合同印花稅：0.05%×總房價

　　4、中介費：1%×總房價

　　5、權(quán)證印花稅：5元

　　6、登記費：80元

　　7、配圖費：25元

　　若需貸款：抵押登記費公積金100元，商業(yè)或者組合貸款200元。

　　若要公證：買賣合同公證0.3%以下×總房價。抵押合同公證貸款額×0.1%

　　賣方：

　　A、普通住宅

　　1、滿五年 營業(yè)稅免收 未滿五年5.55%×房屋總價

　　2、交易手續(xù)費：2.5元×建筑面積

　　3、合同印花稅：0.05%×總房價

　　4、個人所得稅 滿五年且是唯一一套住宅免收。未滿五年 差額×20%或者總價×1%

　　5、中介費1%×房屋總價

　　B、非普通住宅

　　1、滿五年 買進(jìn)賣出差額的5.55% 未滿五年5.55%×房屋總價

　　2、交易手續(xù)費：2.5元×建筑面積

　　3、合同印花稅：0.05%×總房價

　　4、個人所得稅 滿五年且是唯一一套住宅免收。未滿五年 差額×20%或者總價×2%

　　5、土地增值稅 未滿三年總房價×0.5% 滿三年未滿五年 總房價×0.25%

　　6、中介費1%×房屋總價

　　普通住宅的三個標(biāo)準(zhǔn)(需同時滿足)

　　1、房屋容積率在1.0以上

　　2、單套建筑面積在140平方米以下

　　3、內(nèi)環(huán)單價低于17500元/平方米 內(nèi)環(huán)線以外外環(huán)線以內(nèi)單價低于10000元/平方米 外環(huán)線以外單價低于7000元/平方米。

　　否則也是按照非普通住宅計算稅費。

　　下面結(jié)合實例作說明

　　根據(jù)有關(guān)稅務(wù)部門規(guī)定，個人購買住房兩年內(nèi)銷售的，全額計征營業(yè)稅，無須申報;個人購買普通住宅及非普通住宅2年后(含2年)銷售的，若銷售價等于或低于原價，未產(chǎn)生營業(yè)稅的，無須申報;若售價高于原價的，差額計征營業(yè)稅，無須申報，如需免繳營業(yè)稅，需到稅務(wù)部門申免。

　　個人購房的起始日期以《房地產(chǎn)證》或契稅完稅憑證上注明的日期為準(zhǔn)，其中安居房與二級轉(zhuǎn)移登記的起始日期以購房買賣合同記載的日期為準(zhǔn)，三級轉(zhuǎn)移登記的起始日期，以申請購房的日期為準(zhǔn)。

　　稅務(wù)部門關(guān)于二手樓交易稅費的其它說明

　　1、契稅按現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)予以收取。除土地、別墅、高級度假村按3%稅率計征以外，其它均按1.5%計征;

　　2、直系親屬或配偶之間房地產(chǎn)贈與免營業(yè)稅、城建維護(hù)稅和個人所得稅，其它房產(chǎn)贈與，視同一般房地產(chǎn)買賣計征稅費;

　　3、房地產(chǎn)繼承或夫妻雙方離婚財產(chǎn)分割的，免征營業(yè)稅、城建維護(hù)稅、個人所得稅和契稅;

　　4、個人出售其購買并居住滿2年的安居房，免征營業(yè)稅;個人出售其購買并居住超過5年的安居房，免征個人所得稅;

　　5、在辦理二手房交易產(chǎn)權(quán)辦證手續(xù)時，需要按國家規(guī)定繳納交易手續(xù)費，收費標(biāo)準(zhǔn)按照交易住房建筑面積每平米6元計算，此筆費用由買賣雙方各自承擔(dān)50%.

　　免繳營業(yè)稅、個人所得稅的辦理不少購房滿2年，符合免繳營業(yè)稅、個人所得稅條件的業(yè)主都不是很清楚需要辦理免繳營業(yè)稅和個人所得稅手續(xù)。

　　根據(jù)深圳市稅務(wù)局的規(guī)定，2005年6月1日后，個人購買超過2年(含2年)的住房，符合免繳營業(yè)稅條件的，可直接辦理過戶手續(xù)，無須另行辦理免繳申請。符合安居房免繳營業(yè)稅、個人所得稅條件的，需到所在區(qū)的稅務(wù)分局申請免繳手續(xù)。辦理免繳營業(yè)稅、個人所得稅時需提供以下材料：

　　售房人申請免繳稅款的申請書;售房人居民身份證原件和復(fù)印件;證明售房人購房時間的房屋所有權(quán)證或契稅完稅憑證的復(fù)印件;寫明成交價格的房屋買賣合同或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的有效憑證(據(jù)、票)的復(fù)印件;安居房購房合同原件。

　　賣方需交納的稅費標(biāo)準(zhǔn)新政實施之后，營業(yè)稅的征收大大縮減了房產(chǎn)出售者的收益，2年成了二手樓交易的一個門檻，究竟新政之下房產(chǎn)出售者應(yīng)該繳交多少稅費?

　　房屋買賣稅的計算方法

　　(一)出售商品房需交納的稅費①售房總價低于或等于原建購價款張先生在福田中心區(qū)附近購買了一套商品房，房屋建筑面積為100平方米，房產(chǎn)證建購價款為75萬元。今年7月，張先生急需一筆資金周轉(zhuǎn)，將這套房以75萬元出售。

　　第一，如果張先生這套房是在兩年內(nèi)出售的，結(jié)合新政規(guī)定，出售個人購買兩年以內(nèi)的商品房的稅費分別有：0.5‰的印花稅、5%的營業(yè)稅、城建維護(hù)稅(營業(yè)稅的1%)和3元/平方米的二手房交易手續(xù)費，無須交納個人所得稅。那張先生應(yīng)該繳交的稅費分別為：印花稅：750000元x0.5‰=375元營業(yè)稅：750000元x5%=37500元城建維護(hù)稅：37500元x1%=375元交易手續(xù)費：100x3元=300元按政府規(guī)定張先生應(yīng)交納的稅費為：38550元

　　第二，假如張先生的房產(chǎn)是滿2年后出售的，根據(jù)新政規(guī)定，出售個人購買2年以上(含2年)的商品房，則需交納0.5‰的印花稅和3元/平方米的二手房交易手續(xù)費，無須交納個人所得稅、營業(yè)稅和城建維護(hù)稅。那張先生應(yīng)該交納的稅費分別有：印花稅：750000元x0.5‰=375元交易手續(xù)費：100x3元=300元按政府規(guī)定張先生應(yīng)交納的總稅費為：675元②售房總價高于原建購價款王小姐2002年購買了一套商品房，房屋建筑面積為110平方米，原建購價款為45萬元，2005年8月王小姐以60萬元將這套房售出。王小姐的房產(chǎn)已滿2年，需要交納0.5‰的印花稅、營業(yè)稅(售房總價減去原建購價款的差額的5%)、城建維護(hù)稅(營業(yè)稅的1%)、個人所得稅(售房總價減去原建購價款的差額的20%)和3元/平方米的二手房交易手續(xù)費。她應(yīng)該交納的稅費分別為：印花稅：600000元x0.5‰=300元營業(yè)稅：(600000元-450000元)x5%=7500元城建維護(hù)稅：7500元x1%=75元個人所得稅：(600000元-450000元)x20%=30000元交易手續(xù)費：110x3元=330元按政府規(guī)定王小姐應(yīng)交納的稅費為：38205元

　　(二)出售安居房需交納的稅費陳女士在1998年5月購買了一套安居房，房屋建筑面積為90平方米，房產(chǎn)證建購價款為35萬元。

　　2005年8月，陳女士以50萬元將房屋出售。陳女士的安居房居住超過5年，在新政之下，出售個人已購買并居住5年以上的安居房，需交納0.5‰的印花稅，3元/平方米的二手房交易手續(xù)費。那陳女士需交納的稅費為：印花稅：350000元x0.5‰=175元交易手續(xù)費：100x3元=300元按政府規(guī)定陳女士應(yīng)交納的稅費為：

　　475元買方需交納的稅費標(biāo)準(zhǔn)新政實施對二手樓交易的買方主要影響在契稅方面，購買普通住房需按1.5%的契稅稅率交納契稅，非普通住房按3%的契稅稅率交納契稅。深圳市的普通住房應(yīng)同時滿足以下三個條件：建筑容積率在1.0以上、單套住房建筑面積在144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下;

　　否則，就按照非普通住宅來繳交契稅。除契稅外，購房者還需交納0.5‰的印花稅、3元/平方米的二手房交易手續(xù)費和50元登記費。

　　關(guān)于全面退開營業(yè)稅改增值稅試點的通知

拓展鏈接

　　契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主(產(chǎn)權(quán)承受人)征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。

　　1.征收范圍及納稅人。主要是對個人和私營單位購買、承典、承受贈與或交換的房屋征收契稅。

　　2.稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%～5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，從1999年8月1日起，個人購買自用普通住宅，契稅暫時減半征收。

　　享受契稅下調(diào)的普通住房應(yīng)同時滿足以下3個條件：

　　1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上

　　2、單套建筑面積不足90平方米

　　3、首套房或者低于90平方的二套房

　　契稅征收標(biāo)準(zhǔn)

　　90平米以下的是一個征收標(biāo)準(zhǔn)，90平方以下二套房 三套房。

　　90平方以上二套房、三套房不享受契稅優(yōu)惠政策。一般實行的是首套住房90平方以下契稅1%。

　　注：家庭少有住房并不一定是首套房，比如買了套房子又賣了，再購買住房就算二套房。但是名下確實只有一套房子，所以可以申請家庭少有住房。

　　房屋契稅計算方法

　　應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率

　　2010年10月1日起個人購買首套普通住宅契稅減半征收。

　　契稅稅率的規(guī)定是3%-5%，一般取3%為了支持房地產(chǎn)業(yè)，政府對一般商品房減半收稅。

　　對商業(yè)用房，別墅和單價超過9324元/平米的房子收3%。

　　2008年11月1日起，個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

　　產(chǎn)契稅是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。

　　契稅的計稅依據(jù)

　　契稅按銷售價格計算。銷售價格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務(wù)機關(guān)以此為據(jù)，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣。

　　契稅根據(jù)市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的。比如，北京成為2008年奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權(quán)贈送、房屋贈送時，定價依據(jù)只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。

　　契稅依據(jù)土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元。同理，土地使用權(quán)交換，也要依據(jù)差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。

　　契稅按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設(shè)2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權(quán)給了乙單位，3年后，經(jīng)許可，乙單位把該土地轉(zhuǎn)讓。那么，乙就要補交契稅，納稅依據(jù)就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。

　　土地契稅計算方法

　　國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以銷售價格為計稅依據(jù)。

　　土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

　　交換價格相等時，免征契稅;交換價格不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方交納契稅。

　　房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)

　　采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅。

　　承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當(dāng)土確定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　據(jù)了解，按現(xiàn)行政策規(guī)定，頭次購買90平方米及以下普通住房的個人，暫按1%稅率征收契稅。而如果非頭次購房，則均要多繳0.5%的契稅。由于此前財稅部門一直沒有明確頭次購房的概念，一些城市在執(zhí)行這一政策時，往往將一方已有房產(chǎn)后再聯(lián)名頭次購房人買房的情況視作頭次購房，放寬了這一政策的范圍。不過，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場上的聯(lián)名購房情況并不多見，所以該政策的影響并不大。

　　1、契稅有1.5%和3%兩種。契稅征收稅率的多少是由房屋是否為普通住宅來決定的。普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上,單套建筑面積在140(含)平方米以下,實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。這3個條件全部滿足的住房為普通住房，普通住宅享受1.5%的優(yōu)惠稅率，非普通住宅則按3%稅率征收契稅。

　　2、增值稅有征收和不征收兩種。如果轉(zhuǎn)讓個人購買不滿2年的普通住宅，則業(yè)主需支付(全額÷1.05)×5.6%;不滿2年的非普通住宅，業(yè)主要交(全額÷1.05%)×5.6%;已滿2年的普通住宅則不需支付該稅;已滿2年的非普通住宅，業(yè)主要交(差額÷1.05)×5.6%。

　　3、個稅有20%和1%兩種。根據(jù)地稅局現(xiàn)行執(zhí)行的政策，如果不能提供房屋原值的.將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個人所得稅額。