我是這么理解和計算的，請錯請指正。題目中有三方參與了土地交易。這里我分別用甲乙丙代稱。共發(fā)生兩場交易。第一場交易：若干年前，甲向乙出讓市區(qū)內(nèi)土地一塊，當(dāng)時土地出讓價格為20萬/畝。甲可能應(yīng)該繳稅，但是與乙無關(guān),與第二場交易的稅也無關(guān)。

　　計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　計算增值額的扣除項目：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(2)開發(fā)土地的成本、費用;

　　(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

　　(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

　　2、土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：

　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　上面所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

　　納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：

　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

　　(四)增值額超過扣除項目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

　　公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

　　例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元;

　　財務(wù)費用中的利息支出為500萬元(可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息;轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元;該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。

　　答：(1)取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)

　　(4)允許扣除的稅費為555萬元

　　(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%

　　允許扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)

　　(6)允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)

　　(7)增值額=10000-6005=3995(萬元)

　　(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%

　　(9)應(yīng)納稅額=3395×40%-6005×5%=1297.75(萬元)

　　乙，也就是題目中的某房地產(chǎn)公司，在這若干年中間，在這塊土地上蓋了房子。第二場交易：現(xiàn)在，乙向丙以150萬/畝價的格轉(zhuǎn)讓這塊土地。房屋作為附著物送給了丙。在第二場交易中，乙，也就是題目中的某房地產(chǎn)公司，應(yīng)該按照如下匯算清繳土地增值稅：

　　(1)轉(zhuǎn)讓總收入：100畝×150萬/畝=15000萬。

　　(5)取得土地使用權(quán)所支付的金額：100畝×20萬/畝=2000萬;

　　(6)舊物及建筑物的評估價格：15000元/平×100畝×667×0.4=26680平×3500元/平=9338萬;(10.11.13)營業(yè)稅及附加：(15000萬-2000萬)×5.6%=728萬;(12)印花稅：15000萬×0.05%=7.5萬。

　　(4)扣除項目合計：2000萬+9338萬+728萬+7.5萬=12073.5萬;(14)增值額=15000萬-12073.5萬=2926.5萬;

　　(15)增值額與扣除項目合計之比：2926.5萬÷12073.5萬=24%。(16)查表得適用稅率為30%;所以：該房地產(chǎn)公司乙應(yīng)繳納土地增值稅=2926.5萬×30%=877.5萬。該房地產(chǎn)公司乙應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加：(15000萬-2000萬)×5.6%=728萬;該房地產(chǎn)公司乙應(yīng)繳納印花稅：15000萬×0.05%=7.5萬。丙作為土地的受讓方，應(yīng)該繳納契稅：15000萬×5%=750萬。此外，丙應(yīng)該在產(chǎn)權(quán)證上貼花，每證5元。計算方法如下：