而作為酒店管理合同的兩個主體，酒店業(yè)主和管理公司能否最終走到一起，需要經(jīng)過“征婚、戀愛、婚姻”三個階段。

一、管理公司的本質(zhì)

　　在酒店管理合同的經(jīng)營模式中，酒店管理公司是以其公開注冊并擁有知識產(chǎn)權(quán)的酒店系列品牌、管理體系、營銷體系為主要依托，向受托管理的酒店進(jìn)行管理輸出和品牌輸出，從而獲得經(jīng)濟價值和品牌價值的經(jīng)濟組織。酒店管理公司是酒店市場發(fā)育成熟的重要標(biāo)志，是管理要素演進(jìn)與專業(yè)化分工的產(chǎn)物，它促進(jìn)了酒店所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，深化了酒店業(yè)主與酒店經(jīng)營者的委托代理關(guān)系。

二、管理合同的本質(zhì)

　　作為一種重要的酒店管理形式，酒店管理合同風(fēng)行全球，它是非股權(quán)式的一種酒店營運方式，屬于委托代理關(guān)系的企業(yè)制度安排。酒店業(yè)主與酒店管理公司通過簽署管理合同來約定雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

　　酒店業(yè)主雇用酒店管理公司作為自己的代理人，承擔(dān)酒店經(jīng)營管理職責(zé)。作為代理人，酒店管理公司以酒店業(yè)主的名義，擁有酒店的經(jīng)營自主權(quán)，負(fù)責(zé)酒店日常經(jīng)營管理，定期向酒店業(yè)主上交財務(wù)報表和酒店經(jīng)營現(xiàn)金流，并根據(jù)合同約定獲得管理酬金。酒店業(yè)主為酒店提供土地使用權(quán)、建筑、家具、設(shè)備設(shè)施、運營資本等，并根據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)法律與財務(wù)責(zé)任。

　　酒店管理合同的基本合同關(guān)系在于：約定業(yè)主負(fù)責(zé)出資，對酒店物業(yè)進(jìn)行投資建設(shè)、并按一定標(biāo)準(zhǔn)裝修后，將符合開業(yè)條件的酒店物業(yè)及相應(yīng)經(jīng)營管理權(quán)，委托給酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營實現(xiàn)獲利，其中，酒店管理公司按一定的比例收取基本管理費和獎勵管理費，但無需承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(目前，市場上也出現(xiàn)酒店管理公司對市場前景看好的酒店參股投資、共擔(dān)風(fēng)險的合作模式)。由此可見，業(yè)主的項目投資風(fēng)險，在合作期限內(nèi)取決于酒店管理公司的經(jīng)營模式和管理水平，因此如何設(shè)定風(fēng)險控制機制，盡可能將業(yè)主回報鎖定在一個可預(yù)期的范圍內(nèi)，就成為了業(yè)主簽訂委托管理協(xié)議時的最大考量。

三、如何選擇管理公司和品牌?

　　管理品牌選擇要訣：一看經(jīng)營業(yè)績“軟件”，二看建造標(biāo)準(zhǔn)“硬件”。

　　鑒于酒店管理合同的風(fēng)險特性，業(yè)主在管理委托期限內(nèi)，整個項目的投資風(fēng)險基本上取決管理公司的經(jīng)營模式和管理水平的高低。因此品牌知名度、網(wǎng)絡(luò)營銷能力、管理水平和服務(wù)理念就成了業(yè)主選擇管理公司的主要方法。那么如何有效判斷管理公司及其品牌的經(jīng)營實力呢?首先讓我們先來看看酒店管理品牌究竟是如何劃分的，然后再對管理品牌的選擇步驟和方法進(jìn)行說明。

　　作為國際酒店業(yè)知名的專業(yè)媒體，美國的《HOTELS》每年都會根據(jù)國際酒店集團旗下品牌所管理的客房數(shù)量進(jìn)行排名。雖然這已經(jīng)成為了酒店業(yè)的一種風(fēng)向標(biāo)，但從本質(zhì)上講，這種排名是站在管理公司角度、以酒店數(shù)量為基礎(chǔ)的縱向統(tǒng)計，它說明的只是管理公司品牌覆蓋的廣度，再加上目前主要的國際酒店集團一般都以全品牌戰(zhàn)略占領(lǐng)各個細(xì)分市場，因此對于廣大的酒店業(yè)主來說，這種單純以規(guī)模論英雄的“大雜燴”排名權(quán)且是作為一種參考，而真正對業(yè)主有用的是能夠說明不同品牌市場競爭能力和為酒店帶來經(jīng)濟收益能力的排名。

　　從業(yè)主的角度出發(fā)，需要注意的是在管理公司的遴選階段，千萬不能“一見鐘情”、讓管理公司覺得“非她不娶”了，否則管理公司一般會對合同談判采取比較強勢的態(tài)度，條款讓步不多，使得還未上陣就矮人一截，合同談判肯定就要吃大虧。較為妥當(dāng)?shù)姆椒ㄊ歉鶕?jù)自身項目的定位、檔次和規(guī)模特征，對符合要求的潛在管理公司進(jìn)行品牌檔次、經(jīng)營業(yè)績等指標(biāo)進(jìn)行橫向比較，然后再結(jié)合自身的發(fā)展理念和戰(zhàn)略進(jìn)行綜合決策。

　　第一步：級別篩選

　　這里我們可以參考國際知名酒店研究機構(gòu)史密斯旅行研究公司出版的《國際酒店品牌等級分類表》(見表一)，它是目前海外投資基金在資本市場上投資參考的重要依據(jù)。酒店業(yè)主可以通過參考該標(biāo)準(zhǔn)，評估待建酒店項目的投資額度和工程規(guī)模，物色與開發(fā)物業(yè)層次相匹配的酒店品牌。

　　該表共將194個酒店品牌分為超豪華Luxury(相當(dāng)于超五星)、豪華Upper Upscale(相當(dāng)于五星)、高檔Upscale(相當(dāng)于四星)、中檔Minscale(相當(dāng)于三星)和經(jīng)濟型Economy(相當(dāng)于一、二星)五個級別。