房屋買賣稅的計算公式

　　買方：

　　1、契稅：1.5%×總房價(普通住宅)非普通住宅3%×總房價

　　2、交易手續(xù)費：2.5元×建筑面積

　　3、合同印花稅：0.05%×總房價

　　4、中介費：1%×總房價

　　5、權證印花稅：5元

　　6、登記費：80元

　　7、配圖費：25元

　　若需貸款：抵押登記費公積金100元，商業(yè)或者組合貸款200元。

　　若要公證：買賣合同公證0.3%以下×總房價。抵押合同公證貸款額×0.1%

　　賣方：

　　A、普通住宅

　　1、滿五年 營業(yè)稅免收 未滿五年5.55%×房屋總價

　　2、交易手續(xù)費：2.5元×建筑面積

　　3、合同印花稅：0.05%×總房價

　　4、個人所得稅 滿五年且是唯一一套住宅免收。未滿五年 差額×20%或者總價×1%

　　5、中介費1%×房屋總價

　　B、非普通住宅

　　1、滿五年 買進賣出差額的5.55% 未滿五年5.55%×房屋總價

　　2、交易手續(xù)費：2.5元×建筑面積

　　3、合同印花稅：0.05%×總房價

　　4、個人所得稅 滿五年且是唯一一套住宅免收。未滿五年 差額×20%或者總價×2%

　　5、土地增值稅 未滿三年總房價×0.5% 滿三年未滿五年 總房價×0.25%

　　6、中介費1%×房屋總價

　　普通住宅的三個標準(需同時滿足)

　　1、房屋容積率在1.0以上

　　2、單套建筑面積在140平方米以下

　　3、內(nèi)環(huán)單價低于17500元/平方米 內(nèi)環(huán)線以外外環(huán)線以內(nèi)單價低于10000元/平方米 外環(huán)線以外單價低于7000元/平方米。

　　否則也是按照非普通住宅計算稅費。

　　下面結合實例作說明

　　根據(jù)有關稅務部門規(guī)定，個人購買住房兩年內(nèi)銷售的，全額計征營業(yè)稅，無須申報;個人購買普通住宅及非普通住宅2年后(含2年)銷售的，若銷售價等于或低于原價，未產(chǎn)生營業(yè)稅的，無須申報;若售價高于原價的，差額計征營業(yè)稅，無須申報，如需免繳營業(yè)稅，需到稅務部門申免。

　　個人購房的起始日期以《房地產(chǎn)證》或契稅完稅憑證上注明的日期為準，其中安居房與二級轉移登記的起始日期以購房買賣合同記載的日期為準，三級轉移登記的起始日期，以申請購房的日期為準。

　　稅務部門關于二手樓交易稅費的其它說明

　　1、契稅按現(xiàn)行的標準予以收取。除土地、別墅、高級度假村按3%稅率計征以外，其它均按1.5%計征;

　　2、直系親屬或配偶之間房地產(chǎn)贈與免營業(yè)稅、城建維護稅和個人所得稅，其它房產(chǎn)贈與，視同一般房地產(chǎn)買賣計征稅費;

　　3、房地產(chǎn)繼承或夫妻雙方離婚財產(chǎn)分割的，免征營業(yè)稅、城建維護稅、個人所得稅和契稅;

　　4、個人出售其購買并居住滿2年的安居房，免征營業(yè)稅;個人出售其購買并居住超過5年的安居房，免征個人所得稅;

　　5、在辦理二手房交易產(chǎn)權辦證手續(xù)時，需要按國家規(guī)定繳納交易手續(xù)費，收費標準按照交易住房建筑面積每平米6元計算，此筆費用由買賣雙方各自承擔50%.

　　免繳營業(yè)稅、個人所得稅的辦理不少購房滿2年，符合免繳營業(yè)稅、個人所得稅條件的業(yè)主都不是很清楚需要辦理免繳營業(yè)稅和個人所得稅手續(xù)。

　　根據(jù)深圳市稅務局的規(guī)定，2005年6月1日后，個人購買超過2年(含2年)的住房，符合免繳營業(yè)稅條件的，可直接辦理過戶手續(xù)，無須另行辦理免繳申請。符合安居房免繳營業(yè)稅、個人所得稅條件的，需到所在區(qū)的稅務分局申請免繳手續(xù)。辦理免繳營業(yè)稅、個人所得稅時需提供以下材料：

　　售房人申請免繳稅款的申請書;售房人居民身份證原件和復印件;證明售房人購房時間的房屋所有權證或契稅完稅憑證的復印件;寫明成交價格的房屋買賣合同或其他具有房屋權屬轉移合同性質的有效憑證(據(jù)、票)的復印件;安居房購房合同原件。

　　賣方需交納的稅費標準新政實施之后，營業(yè)稅的征收大大縮減了房產(chǎn)出售者的收益，2年成了二手樓交易的一個門檻，究竟新政之下房產(chǎn)出售者應該繳交多少稅費?

　　房屋買賣稅的計算方法

　　(一)出售商品房需交納的稅費①售房總價低于或等于原建購價款張先生在福田中心區(qū)附近購買了一套商品房，房屋建筑面積為100平方米，房產(chǎn)證建購價款為75萬元。今年7月，張先生急需一筆資金周轉，將這套房以75萬元出售。

　　第一，如果張先生這套房是在兩年內(nèi)出售的，結合新政規(guī)定，出售個人購買兩年以內(nèi)的商品房的稅費分別有：0.5‰的印花稅、5%的營業(yè)稅、城建維護稅(營業(yè)稅的1%)和3元/平方米的二手房交易手續(xù)費，無須交納個人所得稅。那張先生應該繳交的稅費分別為：印花稅：750000元x0.5‰=375元營業(yè)稅：750000元x5%=37500元城建維護稅：37500元x1%=375元交易手續(xù)費：100x3元=300元按政府規(guī)定張先生應交納的稅費為：38550元

　　第二，假如張先生的房產(chǎn)是滿2年后出售的，根據(jù)新政規(guī)定，出售個人購買2年以上(含2年)的商品房，則需交納0.5‰的印花稅和3元/平方米的二手房交易手續(xù)費，無須交納個人所得稅、營業(yè)稅和城建維護稅。那張先生應該交納的稅費分別有：印花稅：750000元x0.5‰=375元交易手續(xù)費：100x3元=300元按政府規(guī)定張先生應交納的總稅費為：675元②售房總價高于原建購價款王小姐2002年購買了一套商品房，房屋建筑面積為110平方米，原建購價款為45萬元，2005年8月王小姐以60萬元將這套房售出。王小姐的房產(chǎn)已滿2年，需要交納0.5‰的印花稅、營業(yè)稅(售房總價減去原建購價款的差額的5%)、城建維護稅(營業(yè)稅的1%)、個人所得稅(售房總價減去原建購價款的差額的20%)和3元/平方米的二手房交易手續(xù)費。她應該交納的稅費分別為：印花稅：600000元x0.5‰=300元營業(yè)稅：(600000元-450000元)x5%=7500元城建維護稅：7500元x1%=75元個人所得稅：(600000元-450000元)x20%=30000元交易手續(xù)費：110x3元=330元按政府規(guī)定王小姐應交納的稅費為：38205元

　　(二)出售安居房需交納的稅費陳女士在1998年5月購買了一套安居房，房屋建筑面積為90平方米，房產(chǎn)證建購價款為35萬元。

　　2005年8月，陳女士以50萬元將房屋出售。陳女士的安居房居住超過5年，在新政之下，出售個人已購買并居住5年以上的安居房，需交納0.5‰的印花稅，3元/平方米的二手房交易手續(xù)費。那陳女士需交納的稅費為：印花稅：350000元x0.5‰=175元交易手續(xù)費：100x3元=300元按政府規(guī)定陳女士應交納的稅費為：

　　475元買方需交納的稅費標準新政實施對二手樓交易的買方主要影響在契稅方面，購買普通住房需按1.5%的契稅稅率交納契稅，非普通住房按3%的契稅稅率交納契稅。深圳市的普通住房應同時滿足以下三個條件：建筑容積率在1.0以上、單套住房建筑面積在144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下;

　　否則，就按照非普通住宅來繳交契稅。除契稅外，購房者還需交納0.5‰的印花稅、3元/平方米的二手房交易手續(xù)費和50元登記費。

關于全面退開營業(yè)稅改增值稅試點的通知

拓展鏈接

　　契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主(產(chǎn)權承受人)征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權變動征收的一種專門稅種。

　　1.征收范圍及納稅人。主要是對個人和私營單位購買、承典、承受贈與或交換的房屋征收契稅。

　　2.稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%～5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。財政部、國家稅務總局發(fā)出通知，從1999年8月1日起，個人購買自用普通住宅，契稅暫時減半征收。

　　享受契稅下調(diào)的普通住房應同時滿足以下3個條件：

　　1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上

　　2、單套建筑面積不足90平方米

　　3、首套房或者低于90平方的二套房

　　契稅征收標準

　　90平米以下的是一個征收標準，90平方以下二套房 三套房。

　　90平方以上二套房、三套房不享受契稅優(yōu)惠政策。一般實行的是首套住房90平方以下契稅1%。

　　注：家庭少有住房并不一定是首套房，比如買了套房子又賣了，再購買住房就算二套房。但是名下確實只有一套房子，所以可以申請家庭少有住房。

　　房屋契稅計算方法

　　應納稅額=計稅依據(jù)×稅率

　　2010年10月1日起個人購買首套普通住宅契稅減半征收。

　　契稅稅率的規(guī)定是3%-5%，一般取3%為了支持房地產(chǎn)業(yè)，政府對一般商品房減半收稅。

　　對商業(yè)用房，別墅和單價超過9324元/平米的房子收3%。

　　2008年11月1日起，個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

　　產(chǎn)契稅是指由于土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移時向產(chǎn)權承受人征收的一種稅賦。

　　契稅的計稅依據(jù)

　　契稅按銷售價格計算。銷售價格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務機關以此為據(jù)，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。

　　契稅根據(jù)市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的。比如，北京成為2008年奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時，定價依據(jù)只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。

　　契稅依據(jù)土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元。同理，土地使用權交換，也要依據(jù)差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。

　　契稅按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權給了乙單位，3年后，經(jīng)許可，乙單位把該土地轉讓。那么，乙就要補交契稅，納稅依據(jù)就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。

　　土地契稅計算方法

　　國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以銷售價格為計稅依據(jù)。

　　土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

　　交換價格相等時，免征契稅;交換價格不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方交納契稅。

　　房屋附屬設施征收契稅的依據(jù)

　　采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。

　　承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當土確定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　據(jù)了解，按現(xiàn)行政策規(guī)定，頭次購買90平方米及以下普通住房的個人，暫按1%稅率征收契稅。而如果非頭次購房，則均要多繳0.5%的契稅。由于此前財稅部門一直沒有明確頭次購房的概念，一些城市在執(zhí)行這一政策時，往往將一方已有房產(chǎn)后再聯(lián)名頭次購房人買房的情況視作頭次購房，放寬了這一政策的范圍。不過，相關業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場上的聯(lián)名購房情況并不多見，所以該政策的影響并不大。

　　1、契稅有1.5%和3%兩種。契稅征收稅率的多少是由房屋是否為普通住宅來決定的。普通住宅界定標準為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上,單套建筑面積在140(含)平方米以下,實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。這3個條件全部滿足的住房為普通住房，普通住宅享受1.5%的優(yōu)惠稅率，非普通住宅則按3%稅率征收契稅。

　　2、增值稅有征收和不征收兩種。如果轉讓個人購買不滿2年的普通住宅，則業(yè)主需支付(全額÷1.05)×5.6%;不滿2年的非普通住宅，業(yè)主要交(全額÷1.05%)×5.6%;已滿2年的普通住宅則不需支付該稅;已滿2年的非普通住宅，業(yè)主要交(差額÷1.05)×5.6%。

　　3、個稅有20%和1%兩種。根據(jù)地稅局現(xiàn)行執(zhí)行的政策，如果不能提供房屋原值的.將按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。