地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。”前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費，實務中一般被簡稱為“四項成本”。

　　上述文件賦予各省稅務局對“四項成本”不實以“核定”的權力，并將核定方法下放至各省稅務機關確定。但何為“四項成本”不實呢?例如北京地稅局制定了四項開發成本的造價扣除標準[69](即《分類房產單位面積四項成本核定表》)，向社會公布。當房地產開發企業土地增值稅清算時申報的四項成本扣除額明顯高于該分類房產單位面積四項成本扣除金額標準，又無正當理由的，則依據公布的造價標準扣除。“明顯高于”實務中如何來把握呢?“合理理由”如何來把握?

　　北京地稅局是否有權力基于四項成本金額超標又無理由，就認定四項成本不實而啟動核定征收?除北京外，大連[70]、福州[71]、青島[72]、成都[73]等多地均出臺類似的四項成本不實核定征收的規定。國家稅務總局是否有權力授予基層局核定四項成本的權力?四項成本不實的認定應遵循何種標準和程序?

　　情形一、全額開具商品房銷售發#票 案例1 某房地產有限公司銷售給甲公司一棟商用辦公樓，合同總金額1200萬元(不含稅)，發#票開具不含稅金額也是1200萬元，但甲公司尚有100萬元的購房款一直未支付。那么在進行土地增值稅清算時，該房地產公司收入額應按多少確認? 根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規定： 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發#票的，按照發#票所載金額確認收入。 該房地產公司銷售的商品房雖然未全額收到購房款，但因按全額開具了商品房發#票，因此應按照不含稅價格1200萬元確認土地增值稅收入。

　　情形二、未開具發#票或未全額開具發#票 案例2 某房地產有限公司銷售了兩套商品房，甲套商品房合同金額200萬元(不含稅)，由于客戶只交了首付款30%，因此發#票也只開了60萬元;乙套商品房合同金額150萬元(不含稅)，客戶同樣只交了首付款30%，但該房地產公司尚未開具發#票。那么在進行土地增值稅清算時，針對甲、乙兩套商品房收入額應按多少確認? 根據 《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規定： 未開具發#票或未全額開具發#票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。 因此，該房地產有限公司銷售的甲乙兩套商品房，合同總金額合計350萬元(不含稅)，雖然客戶只交了首付款，房地產公司僅開具了部分發#票，但在進行土地增值稅清算時，按上述規定，則應按照合同約定的總金額350萬元(不含稅)確認為土地增值稅收入。

　　情形三、銷售合同面積與實際測量面積不一致 案例3 某房地產開發有限公司與客戶簽訂商品房銷售合同，銷售合同所載商品房面積為120平方米，房屋達到交付條件后，經有關部門實際測量后發現面積為126平方米，針對該問題經與客戶協商后，客戶補繳了6萬元(不含稅)的購房款。那么，針對客戶補繳的6萬元(不含稅)購房款在土地增值稅清算時收入額如何確認? 根據 《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規定： 銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。 因此，該房地產開發有限公司收到的客戶補繳的6萬元(不含稅)購房款，在土地增值稅清算時應予以調整。