土地增值稅征稅范圍

　　1.國有土地使用權、地上建筑及其附著物轉讓行為

　　2.國有土地使用權、地上建筑及其附著物使用行為

　　3.對轉讓房地產行為征稅

　　土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，即以納稅對象數額的相對率為累進依據，按超累方式計算應納稅額的稅率。采用超率累進稅率，需要確定幾項因素：

　　一是納稅對象數額的相對率，土地增值稅的增值額與扣除項目金額的比即為相對率。

　　二是把納稅對象的相對率從低到高劃分為若干個級次。土地增值稅按增值額與扣除項目金額的比率從低到高劃分為四個級次，即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分;增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分;增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分;增值額超過扣除項目金額200%的部分。三是按各級次分別規定不同的稅率。土地增值稅的稅率是30%，40%、50%、60%。

　　三土地增值額計稅依據和應納稅額計算以及減免

　　1. 計稅依據： 土地增值額=轉讓房地產所取得的收入一扣除項目金額

　　2.土地增值稅的計算：

　　應納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)

土地增值稅的減免

　　有下列情形之一的，免征土地增值稅：

　　(1).納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;

　　(2).因國家建設需要依法征用、收回的房地產。

　　(3).個人因工作調動或改善居住條件而朝讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。

　　(4).對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。

　　(5).1994年1月1日以前已簽訂的房地產轉讓合同，不論其房地產在何時轉讓，均免征土地增值稅。

　　1994年1月1日以前已簽訂房產開發合同或已立項，并已按規定投入資金進行開發，其在1994年1月1日以后五年內首次轉讓房地產的，免征土地增值稅。

　　對于個別由政府審批同意，進行成片開發、周期較長的房地產項目，其房地產在上述規定五年免稅期以后首次轉讓的，經所在地財政、稅務部門審核，并報財政部、國家稅務總局核準，可以適當延長免稅期限。

　　(6).轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

　　(7).對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

　　對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;

　　建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

　　在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。

　　(8).對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。