企業(yè)銷售房產(chǎn)如何繳納增值稅

答:1、自行開發(fā)

是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)→第一次進(jìn)入流通領(lǐng)域的"一手房".

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后,以自己的名義立項銷售的,屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目→"爛尾樓"

2、銷售額的確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額→"賣一套房,扣一筆與之相應(yīng)的土地出讓金"

銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,不得扣除對應(yīng)的土地價款.

3、預(yù)繳稅款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人采取預(yù)收款方式(首付+按揭+尾款)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算

適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款.

4、進(jìn)項稅額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的,應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的"建設(shè)規(guī)模"為依據(jù)進(jìn)行劃分.

不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×(簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模/房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模)

5、納稅申報

適用一般計稅方法計稅的,應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間,以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國稅機關(guān)申報納稅.未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減.

適用簡易計稅方法計稅的,應(yīng)按規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間,以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減巳預(yù)繳稅款后,向主管國稅機關(guān)申報納稅.未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減.

6、發(fā)票開具

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,自行開具增值稅發(fā)票.

納稅人6月開具增值稅普通發(fā)票6300萬元,其中包括1050萬元屬于按規(guī)定補開發(fā)票行為,不再計征增值稅.

納稅人在6月申報期就取得的預(yù)收款5250萬元預(yù)繳稅款150萬元:5250÷(1+5%)×3%=150(萬元);

納稅人在7月申報期應(yīng)申報、補繳的增值稅稅款為:5250÷(1+5%)×5%-150=100(萬元).

【舉例】基礎(chǔ)資料同上,A公司2016年6月取得相關(guān)增值稅專用發(fā)票,注明的增值稅額為100萬元,A公司選擇按適用稅率計繳增值稅,對應(yīng)的土地價款810萬元.

增值稅是什么意思?

增值稅是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅.從計稅原理上說,增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅.實行價外稅,也就是由消費者負(fù)擔(dān),有增值才征稅沒增值不征稅.

增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種.增值稅已經(jīng)成為中國最主要的稅種之一,增值稅的收入占中國全部稅收的60%以上,是最大的稅種.增值稅由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收,稅收收入中50%為中央財政收入,50%為地方收入.進(jìn)口環(huán)節(jié)的增值稅由海關(guān)負(fù)責(zé)征收,稅收收入全部為中央財政收入.

2019年3月15日,國務(wù)院總理李克強在北京人民大會堂十三屆全國人大二次會議表示,4月1日減增值稅,5月1日降社保費率.

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