在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣留的建筑施工企業(yè)質(zhì)量保證金是否允許扣除?

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

　　實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目完工時(shí)，不管是否最終辦理結(jié)算，均會(huì)扣留建筑施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金。由于建筑施工企業(yè)未能取得這部分工程款，一般也不會(huì)開具這部分工程款的票據(jù)。在會(huì)計(jì)核算時(shí)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)提應(yīng)付未付的質(zhì)量保證金，借記開發(fā)成本科目，貸記應(yīng)付賬款科目。那么，開發(fā)企業(yè)提取的質(zhì)量保證金能否在稅前扣除呢?

　　國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第三十二條針對(duì)有關(guān)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用在企業(yè)所得稅稅前扣除的問題作出了相應(yīng)規(guī)定，其中兩項(xiàng)內(nèi)容是：

　　第一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

　　第二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

　　由此可見，開發(fā)企業(yè)對(duì)尚未支付的質(zhì)量保證金在進(jìn)行企業(yè)所得稅方面的納稅籌劃時(shí)，首先要保證提取質(zhì)量保證金的及時(shí)性和合理性。所謂及時(shí)性，是指開發(fā)企業(yè)應(yīng)將質(zhì)量保證金歸集到所屬年度的開發(fā)成本中;所謂合理性，是指開發(fā)企業(yè)提取的質(zhì)量保證金的金額，應(yīng)有對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)事實(shí)、項(xiàng)目資料作為支撐，例如施工合同、工程預(yù)算及進(jìn)度資料等。其次，開發(fā)企業(yè)在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，應(yīng)注意主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)上述預(yù)提(應(yīng)付)款項(xiàng)備案方面的管理要求。最后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)預(yù)提(應(yīng)付)款項(xiàng)(包括應(yīng)付未付的質(zhì)量保證金)與提取當(dāng)年稅前扣除金額、已稅前扣除金額及最終開票結(jié)算價(jià)款不一致的金額作正確的納稅調(diào)整，并建立系統(tǒng)的納稅調(diào)整臺(tái)賬。

　　在土地增值稅方面，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。該項(xiàng)規(guī)定的意思是，未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金所對(duì)應(yīng)的開發(fā)成本在土地增值稅清算時(shí)不得計(jì)算扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，因未能取得票據(jù)而不得計(jì)算扣除這部分開發(fā)成本，在土地增值稅分項(xiàng)目或分期清算、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的情況下，開發(fā)企業(yè)在某項(xiàng)目或某期開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅清算后償付質(zhì)保金并取得的票據(jù)如何處理呢?是計(jì)入下一期的開發(fā)成本還是過期作廢?如果計(jì)入下一期開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本，可能影響各期開發(fā)成本的真實(shí)性，同時(shí)為人為調(diào)節(jié)各期的土地增值額和土地增值率留下了空間，與土地增值稅分項(xiàng)、分期清算的目標(biāo)相違背。如果過期作廢，則對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有失公平。

　　針對(duì)上述問題，建議開發(fā)企業(yè)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行合理籌劃。由于同一地塊分期、滾動(dòng)開發(fā)的特點(diǎn)，決定了開發(fā)成本結(jié)算也會(huì)分期、滾動(dòng)發(fā)生，只要前后幾期項(xiàng)目中的某一分部工程(如土建、安裝、裝飾等)是由同一施工企業(yè)完成的，那么，開發(fā)企業(yè)可以將應(yīng)扣留的已完工的前期工程項(xiàng)目質(zhì)保金在后一期應(yīng)結(jié)算的工程進(jìn)度款中扣留，同時(shí)與施工企業(yè)簽訂補(bǔ)充合同明確約定，一旦已完工項(xiàng)目存在質(zhì)量問題，在后一期項(xiàng)目進(jìn)度款中扣留的質(zhì)保金將不予支付，進(jìn)而要求對(duì)方將前期已完工工程按結(jié)算價(jià)款全額開票。至于最后一期開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行施工質(zhì)量管理和工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，應(yīng)在充分考慮稅法的要求，盡可能在土地增值稅清算期內(nèi)取得與全部開發(fā)成本相應(yīng)的合法憑證。