在計算完工開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅時，對于未竣工或未建造的，且在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明晰承諾建造且不可撤消，或根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的公共配套設施支出，可以按預算造價合理預提建造費用。這些預提的公共配套設施費用再按照已售開發(fā)產(chǎn)品的建筑面積法分配預提的公共配套設施費。有關(guān)詳細的賬務處理分析如下。

　　(一)預提公共配套設施費必須具備的三個條件。

　　根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十七條第(五)項和第三十條第(二)項的規(guī)定，預提公共配套設施費必須具備以下三個條件：

　　第一個條件：可以預提的公共配套設施費，僅限于開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。如果是項目內(nèi)發(fā)生的營利性或者產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有、或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的、或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的“公共配套設施”支出，則不可以進行預提。

　　第二個條件：項目內(nèi)可以預提公共配套設施費的公共配套設施仍未建造或仍未竣工。

　　第三個條件：項目內(nèi)可以預提公共配套設施費必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明晰承諾建造且不可撤消，或根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

　　(二)公共配套設施費預提的方法：按預算造價法預提

　　根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第三十二條第二款的規(guī)定，符合以上三個條件的項目內(nèi)可以預提公共配套設施費的公共配套設施支出，可按預算造價合理預提建造費用。

　　(三)預提的公共配套設施費只適用企業(yè)所得稅而不適用土地增值稅。

　　根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)和《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)的規(guī)定，對于房地產(chǎn)企業(yè)項目(紅線)內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出，可以按照預算造價合理預提的建造費用，只能適用于企業(yè)所得稅前進行扣除，而不能適用于土地增值稅稅前扣除。

　　(四)預提公共配套設施費的賬務處理.

　　對于非營利性公共配套設施與房子等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，房屋等開發(fā)產(chǎn)品已完成開發(fā)建設，已售或轉(zhuǎn)租，而該公共配套設施仍未全部完成的，可按該公共配套設施的預算成本或計劃成本，預提公共配套設施費，可按各開發(fā)產(chǎn)品的可售建筑面積比列，將其計入房子等開發(fā)成本明細分類賬。具體的賬務處理如下：

　　1、預提公共配套設施費時的賬務處理

　　借：開發(fā)成本——具體成本對象——公共配套設施費

　　貸：應付賬款——預提費用(某某公共配套設施開發(fā)成本)

　　2、公共配套設施開發(fā)成本實際發(fā)生時的賬務處理

　　借：應付賬款——預提費用(某某公共配套設施開發(fā)成本)

　　貸：銀行存款/應付賬款——應付工程款

　　3、公共配套設施完工結(jié)算時的賬務處理

　　第一，當公共配套設施開發(fā)成本結(jié)算完畢，如果實際成本小于預提成本，按其差額進行賬務處理如下。

　　借：應付賬款——預提費用(某某公共配套設施開發(fā)成本)

　　貸：主營業(yè)務成本/開發(fā)產(chǎn)品

　　第二，公共配套設施開發(fā)成本結(jié)算完畢，如果實際成本大于預提成本，按其差額進行賬務處理如下。

　　借：主營業(yè)務成本//開發(fā)產(chǎn)品

　　貸記：銀行存款/應付賬款——應付工程款

　　案例分析

　　某房地產(chǎn)公司預提公共配套設施費的會計核算分析

　　(一)基本情況

　　河北誠信房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目內(nèi)幼兒園設施開發(fā)成本應由住宅、公寓、寫字樓、商鋪和營利性公共配套設施商店負擔。由于其他開發(fā)產(chǎn)品竣工時幼兒園仍未竣工，為了及時攤銷竣工產(chǎn)品成本，應先將幼兒園的建設成本預提記入完工產(chǎn)品的開發(fā)成本。假設各項開發(fā)產(chǎn)品的可售建筑面積為：住宅14萬平方米、公寓10萬平方米、寫字樓5萬平方米、商鋪3萬平方米。假設幼兒園的開發(fā)成本為200萬元(不含稅金額)。請分析未竣工幼兒園開發(fā)成本預提的會計核算。

　　(二)未竣工幼兒園開發(fā)成本預提的相關(guān)會計核算

　　1、計算各可售開發(fā)產(chǎn)品平攤預提幼兒園配套設施費

　　住宅=200×14/(14+10+5+3)=87.50(萬元)

　　公寓=200×10/(14+10+5+3)=62.50(萬元)

　　寫字樓=200×5/(14+10+5+3)=31.25(萬元)

　　商鋪=200×3/(14+10+5+3)=18.75(萬元)

　　2、預提幼兒園公共配套設施費時：

　　借：開發(fā)成本——住宅——公共配套設施費 875000

　　——公寓——公共配套設施費 625000

　　——寫字樓——公共配套設施費 312500

　　——商鋪——公共配套設施費 187500

　　貸：應付賬款——預提費用(幼兒園開發(fā)成本) 2000000

　　3、支付幼兒園公共配套設施建造費時：

　　借：應付賬款——預提費用(幼兒園開發(fā)成本) 2000000

　　貸：銀行存款/應付賬款 2000000

　　幼兒園完成完工決算后，如果實際成本小于預提成本時，應將(預提成本-實際成本)差額按上述平攤方式，將已平攤到各可售開發(fā)產(chǎn)品中的成本沖回。如果實際成本大于預提成本，應將(實際成本-預提成本)差額按上述平攤方式，分攤到各可售開發(fā)產(chǎn)品中。

　　2020年，一場從未謀面的新冠疫情隨風潛入華夏大地，打亂了我們曾有的生活方式，武漢城門深鎖，所有國人都閉門在家，但學習的腳步不會因為疫情就停滯不前，肖太壽博士用直播的方式，一如繼往激情幽默，深入淺出帶領(lǐng)大家遨游在財稅的大千世界。