《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187)第八條規定：“在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。”

　　因此，在國家稅務總局層面，沒有看到可以將清算后取得收入和發生的費用再與清算前的收入和扣除項目合并，重新計算土地增值額的規定。

　　但是，大部分房地產企業滿足土地增值稅清算條件時，在未取得全部的合法、有效的開發成本和費用、甚至在公共配套設施尚未完成的情況下，就做了土地增值稅清算。這樣，導致房地產企業真實的成本并沒有作為土地增值稅扣除項目扣除，造成土地增值稅稅負率偏高。鑒于這類情況普遍存在，因此，部分省、市出臺了“二次清算”的稅收政策文件：

　　1、《湖北省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》(鄂地稅發[2008]207號)規定：“第二十五條納稅人在項目完成清算后繼續支付并取得合法、有效憑證的成本和費用，主管稅務機關可根據實際情況重新調整扣除項目金額，但該調整應在項目全部銷售完畢后進行。”

　　2、《青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》(青地稅發[2008]100號)規定：“第三十四條主管稅務機關出具土地增值稅清算稅款結論后，開發企業有下列情形之一的，需按規定向主管稅務機關進行申報，經主管稅務機關審核屬實的，補充和完善稅務機關清算結論，并按規定辦理稅款繳納或退還手續：(一)已清算完畢的開發項目又發生成本、費用的;(二)納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的;(三)主管稅務機關認為應調整清算結論的其他情況。”

　　3、《北京市地方稅務局關于土地增值稅清算管理若干問題的通知》(京地稅地[2007]325號)規定：“五、納稅人在項目完成清算后繼續支付并取得合法有效憑證的成本和費用，主管稅務機關可根據實際情況重新調整扣除項目金額，但原則上應在項目全部銷售完畢時進行調整。”

　　4、《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執行問題的公告》(重慶市地方稅務局公告2014年第9號)規定：“清算時因未取得合法有效憑證，而未能認定的成本項目(簡稱未定成本項目)，清算后取得合法有效憑證的，應分房產類型歸集“后續成本額”，可在計算當期清算后轉讓房產應納稅額時后續扣除，公式如下：

　　單位建筑面積成本費用額={清算認定(或上期累計)“單位建筑面積成本費用額” +本期“后續成本額”｝÷清算可售建筑面積

　　清算后轉讓扣除額=單位建筑面積成本費用額×本期轉讓面積 本期轉讓房產有關稅金及附加

　　納稅人在清算申報時應對“未定成本項目”進行附加說明，主管稅務機關在清算審核時一并核實確認，否則相關成本不予以后續扣除。”

　　5、南昌市地方稅務局《土地增值稅征收管理辦法[試行]》(南昌市地方稅務局公告2014年第3號)規定：“第四十一條 納稅人在項目完成清算后繼續支付并取得合法、有效憑證的成本和費用，主管地稅機關可根據實際情況重新調整扣除項目金額，但該調整應在項目全部銷售完畢后進行。”

　　6、《大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知》(大地稅函[2007]200號)規定：“一、關于土地增值稅清算問題 (五)在清算期間和清算后取得的轉讓房地產收入、發生成本、費用處理。在土地增值稅清算期間，納稅人于主管稅務機關出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》前取得的轉讓房地產收入，仍應按規定預繳土地增值稅。主管稅務機關出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后，納稅人取得的轉讓房地產收入，按照國稅發[2006]187號文件第八條規定，于每月終了后10日內，向主管稅務機關申報繳納土地增值稅。主管稅務機關出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后，有下列情形之一的，經主管稅務機關核準，可于每年12月份調整清算結論：1.已清算完畢的房地產開發項目又發生成本、費用的;2.納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的;3.主管稅務機關認為可以調整清算結論的其他情況。”

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局:

　　近年來，不少地區采取措施加強土地增值稅征管工作，取得了一定成效，但從總體看，土地增值稅征收管理工作仍需進一步規范，特別是在土地增值稅清算工作、嚴格審核扣除項目、減少核定征收項目等方面還需要進一步加強管理。為進一步加強土地增值稅征收管理，經研究，現提出以下要求：

一、提高認識，加強組織領導。

　　土地增值稅是房地產宏觀調控的重要措施，做好土地增值稅征管和清算工作是貫徹依法治稅要求的重要體現，各地要充分認識加強土地增值稅征管工作的意義，加強組織領導，按照深化征管改革的總體要求，全面加強土地增值稅征管。

　　各地方稅務局主要領導要高度重視土地增值稅工作，把此項工作列入議事日程和績效考核內容;分管局領導要親自抓，把土地增值稅征管作為財產行為稅征管的重點，切實抓緊抓好;分管處室要認真總結近年來土地增值稅征管工作經驗，分析存在問題，提出本地區加強征管行之有效的辦法;主管稅務機關要加強房地產開發項目的全流程監管，形成動態監控機制，把預征、清算和清算后管理的各項工作做扎實;房地產稅收專業管理局要充分發揮專業化管理的優勢，通過相關稅種聯動、多稅種間信息比對，強化土地增值稅監管，集中力量做好清算工作。

二、深入工作，著力抓好土地增值稅清算。

　　土地增值稅征管是系統性工作，各環節緊密聯系，預征是土地增值稅工作的基礎，清算是落實土地增值稅功能的關鍵，對房地產開發項目的全流程監管是夯實稅源的保障。2013年要著力抓好清算這一關鍵環節。一是要加強納稅服務和稅收宣傳，把清算的相關政策和規定宣傳好、解讀好，讓納稅人熟悉政策，在達到清算條件后能夠自行做好清算申報，使清算申報做到全覆蓋、無死角。二是要對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理，制定工作計劃，督促企業限期自行清算，對拒不清算的要嚴肅處理。三是要嚴格執行核定征收規定，不得擅自擴大核定征收的范圍，對不符合核定征收條件的，堅決不得核定征收，對符合條件、確需核定的，要根據實際情況從嚴確定核定征收率，不搞一刀切。四是清算審核時要嚴格依照政策和規定執行，不得擅自擴大扣除項目范圍。

三、狠抓落實，強化督導檢查。

　　要把督導檢查作為強化土地增值稅征管工作的抓手，狠抓落實，對照要求、認真部署、細化方案、層層督導，確保將加強土地增值稅征管工作的各項要求落到實處。稅務總局在已經對15個省市進行督導的基礎上，2013年 7月起還將對遼寧、黑龍江、河北、天津、四川、重慶等省市進行督導(工作方案另行下發)。

　　請各地于8月底前將2013年土地增值稅征管工作情況、清算進度和下階段清算安排報送國家稅務總局(財產行為稅司)。

　　特此通知。

　　國家稅務總局

　　2013年6月20日