契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

　　招拍掛的時候好像不涉及契稅。

一、土地出讓底價組成

　　按照北京土地出讓的掛牌文件顯示，宗地出讓的底價由政府土地出讓收益和土地開發建設補償費2部分組成。其中土地開發建設補償費是固定費用，可以理解為之前征地過程中已經發生的各類費用的總和，下面還將具體介紹。而政府土地出讓收益是動態的，由地價評審委員會審核、市國土局局長辦公會審定的，會綜合考慮區位因素、用地性質、開發強度、周邊市場等多個因素，另外須注意的是，若地塊規劃有保障房，此部分不收取政府土地出讓收益，地下可出讓部分待設計方案經審批確定另行收取;地下非經營性用途建筑面積免收，若含經營性用途則需按照一定比例收取;還有，若土地出讓后，經審定的規劃設計面積超過出讓時的要求，還需補交超出部分的政府土地出讓收益。

二、集體土地收儲

　　一級開發單位取得立項與規劃批準—召開村民大會，雙方簽訂征地補償安置協議—協議內容公示—區縣國土局草擬農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，經區縣人民政府審核同意后，報市國土局審核—征地公告—征地結案—建設用地批準書，納入政府土地儲備。

三、土地出讓底價審定

　　由以上可知，底價由2部分組成，一是土地開發建設補償費，即收儲成本;二是政府土地出讓收益。

　　1、收儲成本

　　①組成：前期費用(方案編制費、釘樁費、評估費及招標代理費等)、征地補償及相關稅費(土地補償、人員安置費、青苗補償、相關稅費及不可預見費)、收購補償費、拆遷補償費及相關費用、市政基礎設施建設費用、財務費用、利潤或管理費(一級開發部分)、兩稅兩費、其他費用(圍墻圍擋費等)、審計費、委托入市交易服務費、地價評估費;

　　②審定流程：項目開發主體自審—政府委托審計—市級部門聯合審核—竣工結算(財政部門)。

　　2、政府土地出讓收益

　　由于收儲成本是固定費用，則收益部分一旦確定，則出讓底價則確定。

　　①審定流程：委托評估，出局土地估價報告--地價評審辦公室初審—地價評審委員會審核—市國土局局長辦公會審定;

　　②各環節涉及部門

　　——市國土局委托土地估價機構

　　——市國土局地價評審辦公室初審

　　——地價評審委員會由市國土局、市發改委、市財政局、市規委、市住建委組成

　　通過評審委員會后，報經市國土局局長辦公會審定，至此出讓底價形成。

四、部分相關文件

　　1、《關于印發土地儲備開發項目成本預審工作規則的通知》(京國土儲[2014]207號)

　　2、《關于印發北京市國有建設用地使用權出讓地價評審暫行規定的通知》(京國土用[2015]87號)

　　3、《北京市國土資源局關于征地及農轉用管理等有關問題的通知》(京國土征〔2013〕649號)

　　首先，國土部門有個叫基準地價的東西，這個是主動公開的，一般在當地國土部門網站可以看到。這個基準地價的最低標準基本已經是高于土地儲備成本的，除了某些特殊的三舊項目之類的。其次，國土部門收儲了土地后出讓一般都會找評估公司評估，現在的評估都會備案，所以一般也不敢亂來，畢竟是要負法律責任的。評估后，國土部門會先行進行地塊出讓方案會審，通過后報同級政府會審嗎，通過后再放網上進行公開出讓。

　　房地產開發企業以競標方式取得一處國有土地使用權，契稅計稅依據如何確定?

　　根據《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復》(國稅函〔2009〕603號)規定，對通過“招、拍、掛”等競價方式承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中前期土地開發成本不得扣除。

　　1、通常情況的土地使用權轉讓契稅計稅價格。實際工作中按照合同成交價、評估價、土地剩余使用年限的攤余基準地價孰高原則確定。

　　2、拍賣價格明顯偏低的土地使用權轉讓的計稅價格。如法院拍賣債務人的土地使用權以及銀行處理到期債權抵押的土地使用權等情況，由于強勢一方的介入，加之拍賣操作不夠規范，其拍賣價格通常大大低于正常的市場價格，大大低于基準地價。

　　在這種情況下，契稅的計稅依據就不能按照財稅[2004]134號國有土地使用權“出讓”中“競價的‘一般’應確定為競價成交價格”的規定進行處理，而應根據“成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的”，由征收機關采用正常的市場價格、評估價格、土地剩余使用年限的攤余基準地價核定征收。

　　3、沒有成交價格或成交價格明顯偏低而又沒有評估價格的土地使用權轉讓，其計稅價格應按不低于土地剩余使用年限的攤余基準地價計稅。目前，稅收征收機關尚沒有建立委托評估機制，不可能做到對每一筆具體業務進行委托評估，況且委托評估的費用怎樣解決也沒有明確規定，實行委托評估不現實。而土地使用權具有一定的使用年限，其價值隨使用年限的減少逐漸降低，在這種情況下應按所轉讓土地剩余使用年限的攤余基準地價計稅。

　　另外，根據財稅[2004]134號文規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。

擴展資料

　　以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：

　　⑴以房產抵債或實物交換房屋，應由產權承受人，按房屋現值繳納契稅。

　　⑵以房產作投資或股權轉讓，以自有房產作股投入本人獨資經營的企業，免納契稅。

　　⑶買房拆料或翻建新房，應照章納稅。

　　房屋贈與贈與方不納土地增值稅，但承受方應納契稅。

　　房屋交換在契稅的計算中，注意過戶與否是一個關鍵點。

　　承受國有土地使用權支付的土地出讓金

　　對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。